Garantias para OODC e Contrapartida Viária para PGT: Viabilize seu Projeto com Segurança e Economia

No processo de licenciamento urbano, exigências como a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e a Contrapartida Viária para Polos Geradores de Tráfego (PGT) são comuns em diversos municípios brasileiros. Essas obrigações podem representar desafios financeiros significativos para construtoras e incorporadoras. Felizmente, instrumentos como o seguro garantia e a fiança bancária oferecem alternativas eficazes para atender a essas exigências sem comprometer o fluxo de caixa do empreendimento.​

Entendendo a OODC e a PGT

Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC): Trata-se de uma compensação financeira que permite ao empreendedor construir acima do coeficiente de aproveitamento básico do terreno, conforme estabelecido pela legislação municipal.​

Contrapartida Viária para Polos Geradores de Tráfego (PGT): É uma exigência aplicada a empreendimentos que geram impacto significativo no tráfego urbano, demandando melhorias na infraestrutura viária ou compensações financeiras ao município.​

Exemplos dessa Exigências em Grandes Prefeituras:

• São Paulo (SP): A Lei nº 16.402/2016 disciplina o parcelamento, uso e ocupação do solo, estabelecendo diretrizes para a outorga onerosa e contrapartidas financeiras em empreendimentos que excedam o coeficiente de aproveitamento básico. (legislacao.prefeitura.sp.gov.br)​Legisweb+2PLP – Portal da Legislação Paulistana+2Legislação Prefeitura SP+2

• Curitiba (PR): A Lei nº 16.361/2024 dispõe sobre a concessão de potencial construtivo adicional mediante instrumentos como a outorga onerosa, estabelecendo critérios e fórmulas de cálculo para a contrapartida financeira. (leismunicipais.com.br)​Leis Municipais

• Belo Horizonte (MG): A Lei nº 11.181/2019 institui o Plano Diretor do município, prevendo a aplicação da outorga onerosa do direito de construir como instrumento de política urbana, com regulamentações específicas para sua aplicação. (leismunicipais.com.br)​Portal Emerj+4Repositório UFMG+4Lage e Portilho Advocacia+4

• São José dos Campos (SP): Decreto nº 19.482/2023: Regulamenta a aplicação da OODC, permitindo sua concessão mediante contrapartida financeira dos beneficiários, conforme os termos do Estatuto da Cidade e do Plano Diretor Municipal. (servicos.sjc.sp.gov.br)​

• Decreto nº 19.665/2024: Estabelece normas para o licenciamento e aprovação de empreendimentos classificados como Polos Geradores de Tráfego, incluindo a exigência de contrapartidas financeiras ou melhorias na infraestrutura viária. (sjc.sp.gov.br)​

Esses decretos reforçam a importância de apresentar garantias adequadas, como o seguro garantia ou a fiança bancária, para cumprir as obrigações legais e obter as licenças necessárias.​

Benefícios do Seguro Garantia e da Fiança Bancária

Optar por instrumentos como o seguro garantia ou a fiança bancária oferece diversas vantagens:​

• Preservação do Capital de Giro: Evita o desembolso imediato de grandes valores, mantendo a saúde financeira do projeto.​

• Agilidade no Licenciamento: Facilita o cumprimento das exigências legais, acelerando a obtenção de alvarás e demais licenças.​

• Segurança Jurídica: Garante conformidade com as normas municipais, reduzindo riscos de penalidades ou atrasos.​

• Flexibilidade: Permite a escolha do tipo de garantia mais adequado às necessidades do empreendimento.​

Exemplo prático: como uma incorporadora viabilizou seu projeto com garantia para OODC e PGT

A IncorpPlan Engenharia, uma incorporadora fictícia localizada em São José dos Campos (SP), iniciou a aprovação de um projeto residencial vertical com 4 torres e mais de 300 unidades habitacionais, localizado próximo à Av. Cassiano Ricardo.

Durante a análise do projeto, a Prefeitura exigiu duas contrapartidas:

1. OODC – Para permitir a construção acima do coeficiente de aproveitamento básico do terreno.

2. PGT – Devido ao impacto estimado no tráfego local, principalmente nos horários de pico.

O valor total das contrapartidas ultrapassava R$ 1,2 milhão, entre OODC e melhorias viárias. O pagamento à vista colocaria em risco o caixa da empresa, comprometendo o cronograma de obras e os repasses com clientes e instituições financeiras.

🔎 Solução adotada:

Com o apoio da Online Plataforma de Garantias, a IncorpPlan optou pela emissão de:

• Um seguro garantia no valor da OODC, formalmente aceito pela Prefeitura;

• Uma fiança bancária referente ao valor estimado das intervenções de PGT.

Os documentos foram protocolados junto ao processo de licenciamento e aceitos integralmente pela Secretaria de Urbanismo, conforme os Decretos Municipais nº 19.482/2023 (OODC) e nº 19.665/2024 (PGT).

📈 Resultado:

• Alvará de construção emitido em menos de 30 dias após apresentação das garantias;

• Nenhum impacto no capital de giro da empresa;

• Aprovação da liberação junto ao banco financiador com base nas garantias formalizadas.

Conclusão

A apresentação de garantias adequadas, como o seguro garantia e a fiança bancária, é fundamental para o cumprimento das exigências legais relacionadas à OODC e à PGT. Esses instrumentos proporcionam segurança jurídica, preservam o capital de giro e agilizam o processo de licenciamento.​

A Online Plataforma de Garantias oferece soluções personalizadas para atender às necessidades do seu empreendimento, com agilidade e conformidade legal.​